La nueva ley de vivienda, que entra en vigor este año, ha generado un intenso debate en la sociedad española. Diseñada para brindar beneficios a los arrendatarios, esta normativa busca establecer controles de precios en el mercado de alquiler y otras medidas que faciliten el acceso a la vivienda de los grupos vulnerables. Sin embargo, es posible que tenga consecuencias negativas no solo para los propietarios, sino para todo el mercado inmobiliario en general.
En este artículo, Xperiend examina los aspectos clave de esta controvertida legislación y su potencial impacto en el sector inmobiliario.
¿Qué es la nueva Ley de Vivienda?
Se trata de una ley que entrará en vigor muy pronto en España, la cual regula diferentes aspectos del sector inmobiliario, especialmente el alquiler de viviendas. Los puntos más importantes que sanciona la ley incluyen:
Control de los precios de alquiler
Los precios de los nuevos alquileres estarán regulados, es decir, que no se podrá aumentar más de un porcentaje establecido con respecto al anterior contrato de alquiler. Sin embargo, esta medida solo se podrá aplicar en las llamadas “zonas tensionadas”, lugares donde se ha producido un aumento sostenido en los precios de alquiler en los últimos cinco años o donde el coste del alquiler o de la hipoteca supere el 30% de la renta media.
Distinción entre pequeños y grandes propietarios
La nueva Ley de Vivienda incluye una nueva definición para los pequeños y los grandes dueños de viviendas (tenedores). Los grandes propietarios serán aquellas personas físicas o jurídicas que posean cinco o más viviendas en zonas tensionadas o hasta diez viviendas en zonas no tensionadas. Los pequeños propietarios, por otro lado, serán los que tengan en propiedad menos de cinco viviendas.
Pagos de los honorarios de inmobiliarias
Antes, los gastos de la gestión inmobiliaria para alquilar una vivienda los asumía el arrendatario. Pero la nueva normativa establece que a partir de ahora serán a cargo del arrendador. No obstante, el inquilino seguirá pagando la fianza y cualquier garantía adicional al firmar el contrato.
Prohibición de acuerdos entre las partes
Ya no se permitirá que las partes lleguen a acuerdos que sean contrarios a la Ley de Vivienda, como sí permitía la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Protección al inquilino frente a los desahucios
Para ejecutar un desahucio, será obligatorio establecer una fecha y una hora, poniendo fin a los desahucios sin fecha premeditada. Asimismo, se incluyen nuevas prórrogas que podrán aplazar estos procedimientos por más de dos años.
¿Cuánto se podrá subir el alquiler de una vivienda en 2023?
El control de los precios de alquiler se aplicará solo en zonas declaradas tensionadas y dependerá de si el dueño es un pequeño o un gran propietario. Los pequeños propietarios solo podrán aumentar un 2% sobre el precio del anterior contrato. Este índice subirá al 3% en 2024 y quedará por definir un nuevo índice para 2025.
Por su lado, los grandes propietarios estarán sometidos al índice de contención de precios, el cual aún no ha sido definido.
¿Cómo afectará el control de precios al mercado inmobiliario?
Las medidas que recoge la nueva Ley de Vivienda tienen como objetivo aumentar la oferta de alquileres asequibles, especialmente para grupos sociales vulnerables. Pero, en la práctica, es posible que se logre completamente lo contrario, ya que excluye especialmente los derechos e intereses del propietario.
Por ejemplo, la inflación se llevará por delante el aumento controlado de 2% o 3% que permite la ley, por lo que es posible que alquilar una vivienda deje de ser rentable. En consecuencia, muchos propietarios decidirán mantener el inmueble fuera del mercado. Además los desahucios serán aún más difíciles de ejecutar, provocando una mayor inseguridad jurídica para los propietarios y reduciendo enormemente los incentivos para arrendar un inmueble.
Aún más, se establecerán enormes penalizaciones a los dueños de viviendas que permanezcan vacías durante más de dos años. En este panorama, es muy probable que los dueños de varias viviendas decidan poner sus inmuebles en venta, lo que reducirá la oferta de alquileres considerablemente. Esto, además, podría tener como consecuencia el efecto contrario al que busca la ley: un aumento en los precios de los alquileres al reducirse la oferta en el mercado.
A largo plazo, esta normativa también podría tener otro efecto contraproducente, pues es muy probable que se dejen de construir o invertir en nuevas viviendas destinadas al alquiler. Todos estos efectos secundarios pueden deteriorar seriamente el mercado y dificultar más que antes el acceso a la vivienda.
¿Cómo se verán afectados los alquileres de temporada?
La nueva normativa no incluye medidas particulares para los alquileres de temporada, pero sí establece la creación de un grupo de trabajo que se encargará de regular este tipo de alquileres. El objetivo es evitar que los propietarios intenten eludir la ley a través de este modelo de negocio.
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