El cash flow o flujo de efectivo es un concepto fundamental en el sector inmobiliario pues ayuda a conocer el estado financiero de una inversión. Tener un flujo de caja positivo es uno de los objetivos principales de un proyecto de real estate, pues esto significa que el inmueble genera más ingresos que gastos y que el proyecto es rentable.
En este artículo, Xperiend explora la importancia del cash flow en el sector de bienes raíces, cómo se calcula y cómo se puede maximizar para obtener más ganancias y aumentar el capital.
¿Qué es el cash flow?
Por definición, el flujo de caja o flujo de efectivo es la cantidad de efectivo que entra y sale de una empresa o de un proyecto de inversión. Es una medida muy importante que se usa para determinar la capacidad que tiene una empresa de pagar deudas, generar ganancias y crecer en el futuro.
El flujo de efectivo puede ser:
- Positivo: cuando la cantidad de efectivo que entra es mayor que la cantidad que sale, es decir, se están generando ganancias
- Neutro: cuando la cantidad de efectivo que entra es igual que la cantidad que sale, por lo que no se están generando ganancias ni pérdidas
- Negativo: cuando la cantidad de efectivo que entra es menor que la cantidad que sale, lo que significa que se están generando pérdidas.
¿Qué es el cash flow en el sector inmobiliario?
En términos simples, el flujo de efectivo en bienes raíces se refiere a los ingresos que se obtienen de una propiedad (por concepto de alquiler principalmente), así como los gastos y deudas que esta genera, incluyendo impuestos, seguros, costes de mantenimiento, entre otros.
Un cash flow positivo en bienes raíces indica que los ingresos generados por el alquiler de una propiedad son mayores que los gastos, lo que permite al propietario cubrir los costes del inmueble y obtener ganancias.
¿Cómo calcular el cash flow?
Para calcular el cash flow es necesario contar con dos datos importantísimos: los ingresos y los gastos que genera un inmueble. Los ingresos provienen generalmente del alquiler, mientras que los gastos pueden incluir los impuestos a la propiedad, hipotecas, seguros, mantenimiento y reparaciones, servicios públicos, entre otros.
Una vez que conoces estos datos, solo debes restar los gastos a los ingresos y el resultado es el beneficio neto. Para obtener un cash flow más preciso también debes calcular las amortizaciones (pérdida de valor del inmueble con el tiempo) y provisiones (gastos futuros conocidos o imprevistos). No obstante, una fórmula simplificada para calcular el cash flow es:
Ingresos netos – todos los gastos y provisiones = cash flow
¿Qué pasa si el flujo de efectivo es negativo?
Un cash flow negativo se produce cuando los ingresos generados por el alquiler de una propiedad son inferiores a los gastos operativos y de servicio, lo que da como resultado un número negativo. Esto puede ocurrir cuando el inmueble permanece vacío por largos periodos de tiempo o cuando los precios de alquiler no pueden cubrir las deudas y los costes de mantenimiento.
Un flujo de efectivo negativo puede ser aceptable a corto plazo mientras se finalizan renovaciones o se encuentra un arrendatario, pero a largo plazo suele ser una mala señal para las inversiones inmobiliarias. Es por ello que calcular el cash flow puede resultar muy útil para detectar y solucionar problemas de liquidez, y también puede ayudarte a determinar qué tan rentable es una inversión inmobiliaria.
Factores que afectan negativamente el cash flow
Reparaciones y mantenimiento
Son gastos de rutina que permiten mantener la propiedad en buenas condiciones. Si bien estos gastos son necesarios, reducen la cantidad de flujo de efectivo disponible y pueden ser especialmente problemáticos cuando no están planificados dentro de las provisiones. Idealmente, deberías ahorrar parte de tus ingresos mensuales para cubrir estos costes inesperados.
Rotación de inquilinos
Cuando un inquilino decide irse de una propiedad, puede tomar un tiempo encontrar uno nuevo. Durante este período, el flujo de efectivo puede verse afectado debido a la pérdida de ingresos. Además, es posible que debas asumir el coste de reparaciones o limpiezas que superen la cobertura de la fianza.
Servicios públicos
Son aquellos gastos asociados con la electricidad, agua y otros servicios, como la recolección de la basura. El inquilino suele cubrir algunos de ellos, pero en caso contrario pueden reducir significativamente el flujo de efectivo.
Seguro e impuestos
Como propietario, debes pagar ciertos impuestos anuales aun cuando tus propiedades no estén alquiladas. En España, la suma a pagar supone aproximadamente el 1.1% del valor catastral y en algunos casos tasas por servicios como el de basura y el agua.
También es recomendable contratar un seguro que cubra posibles incendios, robos, daños en las cañerías e incluso problemas causados por desastres naturales como sismos, erupciones volcánicas y otros. El coste de un seguro reduce el cash flow pero es necesario para prevenir un gasto futuro aún mayor.
¿Cómo aumentar el cash flow?
Comprar a bajo precio
El precio de una propiedad es una variable importante para determinar la rentabilidad de un proyecto. Lo ideal es comprar por debajo del precio de mercado, por lo que es importante que encuentres el inmueble correcto y que intentes negociar con el vendedor. Ahorrar unos pocos euros en el precio anunciado puede afectar positivamente el cash flow de un proyecto inmobiliario.
Aumentar el precio de alquiler
La forma más obvia de incrementar el flujo de caja es aumentar el monto de alquiler de la propiedad. Esto se puede lograr renovando el inmueble para agregar mayores comodidades (como aire acondicionado, lavavajillas, etc.), mejorando los acabados estéticos, decorando algunas habitaciones e incluso invirtiendo en muebles. Una propiedad amueblada suele ser más cara que una sin amueblar.
Otra manera de aumentar tus ingresos es el alquiler de corta duración. Los alquileres vacacionales temporales suelen ser mucho más rentables que los alquileres tradicionales de larga duración, sobre todo si el inmueble se encuentra en una zona turística.
Xperiend cuenta con proyectos inmobiliarios en una de las zonas más turísticas de España: la Costa del Sol. Si lo que buscas es sacarle provecho a tu capital a través del mercado inmobiliario, esta es una excelente opción.
Reducir los gastos
Una forma de reducir los costes es controlar los gastos que no están facturados al inquilino, como la calefacción, la electricidad o el internet. También es fundamental que compares presupuestos a la hora de hacer reparaciones y que elijas el que te ofrezca la mejor relación entre calidad y precio.
Realizar mantenimiento preventivo
El mantenimiento preventivo de sistemas como la ventilación, la electricidad y la plomería puede requerir un gasto inicial significativo, pero te puede ayudar a ahorrar en costes inesperados y más significativos en el futuro.
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