Calcular la rentabilidad inmobiliaria es un factor clave al momento de hacer una inversión. Este método nos permite saber si una oportunidad o proyecto inmobiliario es rentable y cuál es su potencial de generar ganancias. La rentabilidad de una inversión inmobiliaria se puede calcular de varias maneras, incluyendo el alquiler de propiedades para generar ingresos pasivos o la apreciación de la propiedad para su posterior venta.
En este artículo, Xperiend te enseña a calcular la rentabilidad o retorno de una inversión inmobiliaria para que puedas tomar decisiones informadas y maximizar el potencial de ingresos de tus proyectos de inversión.
Qué es la rentabilidad inmobiliaria
La rentabilidad inmobiliaria se refiere al rendimiento financiero, o ganancia, que se obtiene de una inversión inmobiliaria, es decir, cuánto dinero puedes ganar en relación con el dinero invertido en una propiedad. Generalmente se le conoce con el término de Retorno de la Inversión (ROI) y es una cifra que se expresa en porcentaje.
Calcular el ROI permite saber cuán efectiva es una inversión a la hora de generar ganancias y tomar la decisión correcta al momento de invertir tu dinero. Es una métrica muy popular debido a su versatilidad y simplicidad, pero hay que tener en cuenta que puede ser un indicador rudimentario de la rentabilidad de una inversión.
Cómo se calcula el retorno de la inversión inmobiliaria
Rentabilidad inmobiliaria en la compra-venta
La fórmula básica para calcular la rentabilidad inmobiliaria es bastante sencilla, solo hay que calcular el coste total de la venta del inmueble, restarlo al precio de compra, dividir el resultado entre los gastos totales y multiplicarlo por 100.
Antes de calcular el ROI, debes sumar todos los gastos adicionales a la compra del inmueble. Por ejemplo, si has comprado una casa por 100.000 euros pero has tenido que gastar 10.000 euros en renovaciones y 10.000 más en gestiones, impuestos, etc., el precio total de la compra es de 120.000 euros. Esta fórmula se ve así:
(Precio de venta – precio total de compra) ÷ precio total de compra) x 100
Veamos un ejemplo. Supongamos que has comprado una vivienda en 100.000 euros y has tenido que gastar 50.000 euros más en reformas, impuestos y registros. Una vez renovada, la vivienda se ha vendido por 200.000 euros, por lo que la fórmula ROI se vería así:
(200.000 – 150.000) ÷ 150.000) x 100 = 33,33 % de rentabilidad
Ten en cuenta que esta fórmula no incluye los gastos de hipoteca, así que solo será precisa si has financiado la compra con tu propio dinero. Para obtener un cálculo más preciso de la rentabilidad inmobiliaria que incluya una hipoteca, te recomendamos que utilices una calculadora de retorno de inversión. Este es un tipo de software donde se pueden ingresar una mayor cantidad de datos para un resultado más preciso. Puedes encontrar varios en internet, como este de Fotocasa.
Rentabilidad de un alquiler
Si quieres rentabilizar una propiedad a través del alquiler, habrá algunos pasos adicionales para calcular el ROI. En primer lugar, debes determinar los ingresos anuales que obtendrás por alquiler, lo cual se logra investigando el coste de alquiler de propiedades similares en la misma área y multiplicándolo por 12.
Si le tienes el ojo puesto a un piso en un barrio determinado, busca en plataformas de alquiler digitales por cuánto se alquilan pisos similares (en cuanto a m2, habitaciones, baños, etc.) en la misma área. Si el alquiler promedio es de, por ejemplo, 800 euros, tu ingreso anual potencial será de 9,600 euros.
Una vez que has calculado el ingreso anual potencial del inmueble, el siguiente paso es estimar el ingreso operativo neto, que consiste en el ingreso anual de alquiler menos los gastos operativos anuales. Estos gastos operativos incluyen el mantenimiento, el seguro de vivienda, los impuestos, los gastos de la comunidad, entre otros.
Ahora que has obtenido el ingreso operativo neto, finalmente es momento de calcular el ROI. Para ello, divide el ingreso operativo neto entre el valor total que aún debes de la hipoteca. Esta fórmula se ve así:
(Ingreso total anual – gastos operativos anuales) ÷ valor de la hipoteca) x 100
Por ejemplo, si tienes un ingreso total anual de 9,600 euros pero tus gastos operativos anuales suman 2,600 euros, tu ingreso operativo neto es de 7,000 euros. Ahora bien, supongamos que aún debes 80,000 euros de hipoteca, en este caso tu ROI se verá así:
(9,600 – 2,600) ÷ 80,000) x 100 = 8.75% de rentabilidad
Actualmente, una inversión se considera buena cuando tiene entre un 4% y un 7% de rentabilidad neta. Si la rentabilidad es inferior a 4%, es necesario hacer ajustes, como aumentar el alquiler, para poder recuperar tu inversión y obtener ganancias reales.
Para calcular la rentabilidad neta por alquiler de forma más simple y precisa, también puedes usar la calculadora de Fotocasa que hemos mencionado más arriba.
Cómo aumentar el ROI de una inversión inmobiliaria
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Para aumentar la rentabilidad inmobiliaria de una inversión, puedes tener en cuenta ciertas medidas, como por ejemplo reducir el precio de compra y los gastos asociados, o realizando pequeñas reformas que te permitan aumentar el precio de venta o de alquiler de la vivienda.
Reducir el precio de la compra y los gastos asociados no es tarea simple, pero existen plataformas digitales que logran aumentar la rentabilidad de sus inversiones precisamente al reducir los costes de administración, notaría y demás gestiones inmobiliarias.
Este es el caso de Xperiend, una plataforma inteligente de real estate que ha logrado aumentar la rentabilidad de sus proyectos inmobiliarios y maximizar el capital de sus socios gracias a la digitalización de activos.
La digitalización permite reducir los costes de transacción y gestiones, al mismo tiempo que hace posible participar en proyectos de primer nivel con un capital mínimo, ya que la compra de la propiedad se divide entre todos los socios participantes.
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